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Der Luxus des Ungenutzten

5. November 2016

Landesbehördenhaus Bonn - Vision BDA Bonn-Rhein-Sieg
Landesbehördenhaus Bonn - Vision BDA Bonn-Rhein-Sieg
Landesbehördenhaus Bonn – Vision BDA Bonn-Rhein-Sieg

 

Vortrag am 24.10.2016 im Rahmen der Auftakt-Veranstaltung der BDA NRW-Reihe „Städte im Stress. Wege aus der Wohnungsnot“ von Ralph Schweitzer, Vorstand BDA Bonn-Rhein-Sieg

Was ist Luxus?

  • Überfluss;
  • etwas, auf das man strenggenommen verzichten kann – aber das Leben angenehmer macht;
  • das Nicht-Notwendige, das man sich erst einmal leisten können muss.

Was ist das Ungenutzte?

Materiell und immateriell:

  • die Immobilie
 – quantitativ (Bestand, Erweiterung) und qualitativ (Wertigkeit, Nutzungen);
  • planungsrechtliche Möglichkeiten – Ideen
 – historische Anknüpfungen
 – Ambiente;
  • Impulse für Entwürfe (auch Nachbarschaft) – Revitalisierung
 – die Ressourcen und Chancen.

Wer kann sich diesen Luxus leisten?

  • Die Kommune?
  • Das Land?
  • Der Bund?
  • Die öffentliche Hand?

Angesichts knapper Haushalte sicher nicht.
 Der private Eigentümer spürt das direkter und schneller … und handelt. 
Rahmenbedingungen wandeln sich: 
Immer mehr Gebäude überleben ihre ursprüngliche Nutzung und Funktion (auch immer schneller). 
Die Arbeitswelt wandelt sich im Zeitalter der Digitalisierung stärker und rascher. 
Demografischer Wandel, Trends und Gewohnheiten verändern die Stadtgesellschaft und damit auch irgendwann das Stadtgefüge. 
Knappere Baulandreserven, planungsrechtliche und baurechtliche Restriktionen einerseits und Zahl der Single-Haushalte, Wohnerweiterungsbedarf und die Magnetkraft von Ballungszentren andererseits führen zu Wohnungsnot.

→ Das Ungenutzte können wir uns nicht leisten.

Das ist kein Luxus, sondern ein Mangel!

Beispiele in unserer Stadt Bonn:

  • Landesbehördenhaus
: ungenutzter Altbau, ca. 50.000 m2 Mietfläche. Leerstand seit 10 Jahren (BLB)
  • Pädagogische Hochschule: Leerstand seit ca. 13 Jahren (BLB)
  • Soennecken-Villa: Bauschäden! Leerstand seit ca. 6 Jahren
/neues Vergabe-Verfahren (BLB)
  • Bürogebäude Straßen-NRW: Leerstand? 
(BLB) … soll weitergehen
  • Poliklinik
: Leerstand mind. 5 Jahre (BLB)
  • Ermekeil-Kaserne: Leerstand z. T. 10 Jahre (BIMA)
  • ehemaliges VHS-Gebäude (Stadt Bonn)
  • Rathauszeile Bad Godesberg (Stadt Bonn)

Was ist allen Beispielen gemeinsam? Was ist typisch?

  • große/sehr große Gebäude/-Komplexe;
  • gute bis sehr gute Standorte;
  • Erreichbarkeit (ÖPNV);
  • Lage in der Stadt;
  • alle in öffentlicher Hand – mit öffentlichen Geldern errichtet;
  • Leerstandzeiten enorm lang, so dass „das Ungenutzte“ bereits mit einem gewissen Fatalismus hingenommen wird;
  • Komplexe und z. T. unübersichtliche Vergabe-Verfahren;
  • zum Teil wenig transparente Projektentwicklungen und planungsrechtliche Verfahren.

Der Schaden ist mehrfach

  1. Bausubstanz verfällt = Wertverlust Beispiel: 
Landesbehördenhaus
 50.000 m2 x 500,- € = 25 Mio. €
  2. Laufende Kosten 
für Verwaltung und Sicherheitsdienste, Reparaturen bei Vandalismus.
  3. Keine direkte und indirekte Wertschöpfung aus dem Objekt.
  4. Kollateral-Schäden für das unmittelbare Umfeld.
  5. Sichtbarer Stillstand in der Stadtentwicklung und visualisierte vertane Chancen der Zukunftsgestaltung.

Optionen, Chancen?

  • Ideen und Impulse sammeln
 (und nicht gleich totreden!), z.B. Workshops;
  • über den Tellerrand schauen
, Entwicklungen aufspüren
 (Trennung von Wohnen und Gewerbe aufgeben), Stichwort „die produktive Stadt“;
  • planungsrechtliche Vorgaben klären und transparent machen (neue Chancen: „urbanes Gebiet“);
  • Anamnese, Analyse fachübergreifend erarbeiten (Wirtschaftsförderung
 – Baulandmanagement
 – Universität 
- IHK, Berufsverbände);
  • kleinere Chancen wahrnehmen (Baulücke, Dachraum, Nutzungsänderungen), dabei Restriktionen abbauen;
  • Tabus abbauen (EFH);
  • ungenutzte Gehirn-Areale nutzen.